李嘉诚预言应验了？不出意外的情况下，下半年房地产将发生3大变化

前几天跟我姐姐通电话，她愁眉苦脸地说："我家那套二手房已经挂了半年了，一开始要价780万，现在降到720万还是没人问，这日子真是没法过了。"我姐姐家住在某二线城市的市中心，2017年买的房子，当时一平方米2.5万元，如今想要出手，却遭遇了"无人问津"的尴尬局面。这不是个例。2025年房地产市场的"寒冬"正在持续，让无数业主和投资者感到焦虑不安。

《2025年第一季度全国房地产市场报告》数据显示，今年1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%。同时，新建商品房销售额28067亿元，同比下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。此外，2025年第一季度，全国70个大中城市中，有53个城市二手房价格环比下跌，其中12个城市跌幅超过1.5%。

这组数据直观地反映了当前房地产市场的低迷状态。有趣的是，这一切似乎早在多年前就被某些人士所预见。

2018年，商界传奇人物李嘉诚曾经做出过一个引人注目的预测。他当时表示："房子始终是用来住人的，内地的房价一直居高不下，在未来数年内，房地产行业有可能会面临大洗牌，炒房客们应该谨慎了"。

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当年这番话出来时，恰逢房地产市场繁荣周期，不少人对这一预测嗤之以鼻，认为楼市不可能进入调整周期。然而时至今日，回看这段话，不禁令人感叹其前瞻性。

深入分析这一预测，主要传达了两层含义：第一，内地房价居高不下，远远脱离了当地居民的购买力，终将回归居住属性，提醒那些炒房客们要当心了；第二，未来几年内，高负债率、销售业绩下滑、融资困难的房企会面临破产重组，而低负债、资金充裕的房企才能生存下来。

如今看来，这些预言正在逐步应验。那么接下来，下半年房地产市场会有哪些变化呢？根据市场趋势和专业分析，我们预计会发生三大显著变化。

变化一：房价将出现分化

过去两年，我国房价下跌主要集中在二三线城市，一线城市特别是上海、深圳等核心区域的房价相对抗跌。不过，房地产咨询机构在2025年5月发布的《中国城市房价预测报告》指出，进入2025年下半年后，二三线城市的房价跌幅可能会逐渐收窄，而一线城市核心区域的房价可能开始补跌。

我朋友小张在房地产销售行业工作多年，他最近告诉我："现在一线城市的成交量已经明显减少，很多高端项目开始降价促销。以前动辄上千万的豪宅，现在很多开发商私下里都有8折甚至更低的内部价。"

城市房价分化的背后是人口流动格局的变化。2025年上半年发布的《中国城市人口流动趋势报告》显示，北上广深等一线城市人口净流入率已从2020年的2.3%下降到2024年的0.7%，2025年第一季度更是首次出现负增长。而部分新兴二线城市因产业升级和政策扶持，正吸引着大量人才回流。

变化二：救市政策力度加大

自2024年以来，各种房地产救市政策接连出台。多数城市取消限购、银行大幅下调房贷利率、首付比例降低、减免契税和增值税等措施陆续推出。然而，这些政策的效果并不如预期。

根据房地产研究院2025年4月的调查，超过65%的潜在购房者仍持观望态度，认为"房价还会继续下跌"，这导致即使政策利好，市场交易活跃度依然不高。

面对这种情况，预计2025年下半年将有更多力度更大的救市政策出台。房地产市场观察员最新分析认为，可能的措施包括：更多城市取消限购限售政策、银行房贷利率可能继续下调、针对刚需和改善型需求的专项补贴政策等。

我们身边就有这样的例子。小李家在某三线城市想换一套大一点的房子，最近他告诉我："现在买房贷款太划算了，首付只要三成，利率也降到了历史最低点，再加上开发商的各种优惠，价格比两年前便宜了将近两成。"

变化三：房企进入大洗牌阶段

2025年上半年，我国房地产企业的分化已经非常明显。根据企业信息平台的数据，今年前5个月，全国已有超过1200家房地产相关企业注销或破产，比2024年同期增加了38%。与此同时，部分资金充足、低负债的房企却在逆势扩张，收购破产房企的项目。

房地产行业协会公布的数据显示，2025年第一季度，行业TOP10房企的市场集中度已经从2023年的24%提升到了32%，预计到年底可能达到40%。这意味着行业正在加速整合，强者愈强，弱者出局。

我有个在某房企工作的大学同学最近跟我吐槽："公司每个季度都要裁员，从2023年的600多人到现在不到200人了。很多项目都停工了，感觉随时可能被收购或破产。"

与此形成鲜明对比的是，一些现金流充裕的房企却在大举收购土地和项目。房地产研究中心分析认为，2025年下半年这种分化趋势将更加明显，预计会有5-8家大型房企面临重组或破产风险，而行业前五名的市场份额可能会进一步扩大。

面对这些变化，普通购房者和业主应该如何应对？

对于刚需购房者来说，这可能是近年来较好的入市时机。房价处于调整期，各种优惠政策叠加，购房成本相对较低。不过选择房企时要特别谨慎，优先考虑资金实力强、项目进度正常的开发商，避免陷入烂尾风险。

对于已有房产的业主，如果不是必须出售，可以考虑持有观望。尤其是居住属性强、位置好的房产，长期来看仍具有一定保值能力。如果确实需要出售变现，可能需要调整心态，适当降低预期价格。

对于投资者，当前市场环境下，房地产已不再是理想的投资渠道。高昂的持有成本和不确定的升值前景使得投资回报率大幅降低。多元化配置资产、寻找其他投资渠道可能是更明智的选择。

我们这些年看到的房地产市场变化，本质上是回归居住属性的必然过程。房子是用来住的，而不是用来炒的。这一市场调整虽然会给一些人带来短期的财富缩水，但从长远来看，有利于建立更加健康、可持续的房地产市场。

回想我姐姐的情况，也许她需要接受一个现实：房子的价值在于它提供的居住功能，而不是无限增长的价格。如果她不急于出售，不妨调整心态，继续持有；如果确实需要变现，就要根据市场实际情况适当调整价格预期。

这些变化提醒我们，无论是购房还是投资，都应该理性看待房地产市场的波动，根据自身需求和风险承受能力做出合适的决策。在这个转型的时代，保持清醒的头脑和灵活的应对策略，才能在变化中寻找到最适合自己的路径。

你对下半年的房地产市场有什么看法？你是持观望态度还是认为这是入市的好时机？欢迎在评论区分享你的想法和经历！

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发布于：江西省